Travaux sans autorisation, les risques.

Les constructions irrégulières sont des constructions qui ont été réalisées sans qu’aucune autorisation d’urbanisme n’ait été demandée (permis de construire ou déclaration préalable) ou qui ont été édifiées sans respecter les prescriptions indiquées dans l’autorisation d’urbanisme.

Dans ces situations, quels risques encourent les constructions irrégulières ? L’administration peut-elle en exiger la démolition ?

Ces questions sont importantes et peuvent intéresser le potentiel acquéreur qui désire acquérir une maison construite sans respecter les règles d’urbanisme.

Lorsque des constructions sont irrégulières, les risques émanent de sanctions pénales, civiles, fiscales et administratives. Monsieur Plan vous propose d’étudier ces sanctions.

– Construction irrégulière et risque de SANCTIONS PENALES :

Selon l’article L480-4 du Code de l’urbanisme, en cas de constructions sans autorisation ou non conforme à l’autorisation, les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou les autres personnes responsables de l’exécution des travaux peuvent être punis d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. En cas de récidive, outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé.

Le délai de prescription est de trois ans à compter de l’achèvement des travaux.

S’agissant du bénéficiaire des travaux, il ne peut s’agir que du bénéficiaire initial. Ainsi l’acquéreur du bien ne pourra être inquiété par ces sanctions.

Toutefois le juge peut prononcer, en plus des sanctions ci-dessus, des mesures accessoires permettant la mise en conformité des constructions et pouvant  aller jusqu’à la démolition du bien illégalement édifié. L’acquéreur de ce bien, même s’il ne peut être incriminé, devra en subir les conséquences. Ces mesures ont un caractère réel et, de ce fait, vont s’appliquer à l’immeuble en quelques mains qu’il se trouve

– Construction irrégulière et risque de SANCTIONS CIVILES :

Toute personne qui subit un préjudice personnel du fait de la réalisation irrégulière de la construction (un voisin par exemple) peut agir en dommage et intérêt contre l’auteur de la construction au titre de l’article 1382 du code civil. Pour cela, il faudra que la construction viole une règle d’urbanisme et que le demandeur prouve que cette violation entraîne un préjudice.

Cette action se prescrit dans un délai de dix ans  après l’achèvement des travaux.

– Construction irrégulière et risque de SANCTIONS FISCALES:

Les sanctions fiscales encourues lors d’une construction non conforme aux autorisations d’urbanisme ou sans autorisation sont le paiement des redevances relatives à l’autorisation (par exemple la taxe d’aménagement), parfois accompagnées de pénalités égales au montant des taxes dues.

– Construction irrégulière et risque de SANCTIONS ADMINISTRATIVES:

1- L’obligation de régularisation en cas d’une nouvelle demande d’autorisation

Face à une construction irrégulière et lorsque le propriétaire demande une nouvelle autorisation pour une nouvelle construction sur le même bien (par exemple une extension),  l’administration peut  s’opposer à cette nouvelle autorisation tant que la situation actuelle n’est pas régularisée.

Toutefois, si un délai minimum de dix ans sépare  l’achèvement de la construction irrégulière de la nouvelle demande autorisation, l’administration ne pourra plus se fonder sur l’irrégularité de la construction initiale pour refuser la nouvelle autorisation. Le législateur institue ici un véritable droit à l’oubli.

Le législateur à tout de même prévu certaines situations dans lesquelles ce droit à l’oubli ne pourra pas jouer (article L111-12 du Code de l’urbanisme). C’est le cas notamment :

>  Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;

> Lorsqu’une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme;

> Lorsque la construction est située dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du code de l’environnement ou un parc naturel créé en application des articles L. 331-1 et suivants du même code ;

> Lorsque la construction est sur le domaine public ;

> Ou encore lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire.

Ainsi lorsque la construction initiale a été édifiée sans permis de construire, l’administration pourra toujours refuser une nouvelle autorisation sur ce même bien tant que la situation initiale n’est pas régularisée. Cette situation peut être dangereuse, notamment pour l’acquéreur d’une maison qui n’a pas fait l’objet d’un permis de construire : il pourra se voir refuser toute nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme sur ce bien tant que la construction initiale n’est pas régularisée (il faudra alors demander une autorisation d’urbanisme englobant la totalité des constructions).

2 – L’interdiction de raccordement aux réseaux

Selon l’article L111-6 du Code de l’urbanisme, l’administration peut refuser que les constructions irrégulières soient raccordées, à titre définitif, aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz ou de téléphone.

Cette interdiction est imprescriptible*. (Toutefois, en pratique, cette interdiction est peu appliquée)

3 – Interdiction de reconstruire

Selon l’article L111-3 du Code de l’urbanisme, « la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles  en dispose autrement ».

Ce droit à la reconstruction à l’identique est retiré si la construction a été irrégulièrement édifiée.

Là encore, cette sanction est imprescriptible*.

* Droit dont la validité est illimitée dans le temps